Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig
Kündigungsausschluss länger als 4 Jahre unzulässig
Mieterbund begrüßt Klarstellung des Bundesgerichtshofes
„Die Entscheidung ist für hunderttausende Mieterhaushalte von großer Bedeutung. Wir begrüßen deshalb die notwendige Klarstellung des Bundesgerichtshofes, dass in einem typischen Formularmietvertrag das Kündigungsrecht für Mieter höchstens vier Jahre lang ausgeschlossen werden darf“, kommentierte der Vorsitzende des Mieterbundes Rüsselsheim und Umgebung e. V., Hans Jürgen Birkholz, das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH VIII ZR 86/10).
Der 2. Vorsitzende des Mieterbundes Rüsselsheim und Umgebung e. V., Werner Schmidt, ergänzte: „Wichtig ist insbesondere, dass die Karlsruher Richter zwei strittige Punkte geklärt haben:
· Es kommt bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
(Unterschrift) an und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns, den im Mietvertrag genannten Termin bzw. den Einzugstermin.
· Die Kündigung muss erstmals – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist –
zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, also nicht erst nach Ablauf dieser vier Jahre.“
Mieter und Vermieter hatten in diesem Fall am 27. Juni 2005 einen Mietvertrag abgeschlossen. Danach begann das Mietverhältnis am 01. Juli 2005. Vereinbart wurde ein wechselseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer von vier Jahren. Eine Kündigung sollte daher erstmals nach Ablauf dieses Zeitraumes mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zulässig sein.
Der Bundesgerichtshof entschied jetzt, ein Kündigungsverzicht oder Kündigungsausschluss sei nur wirksam, wenn er in zeitlicher Hinsicht überschaubar und deshalb für Mieter erträglich sei. Die Grenze hierfür werde bei vier Jahren gezogen. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht aber, der – wie hier – den Zeitraum von vier Jahren überschreitet, sei wegen unangemessener Benachteiligung bzw. unzumutbarer Einschränkung der Dispositionsfreiheit der Mieter unwirksam. Die Vierjahresfrist sei vom Abschluss bis zur möglichen Beendigung des Mietverhältnisses zu berechnen.
Die vorsitzenden des Mieterbundes Rüsselsheim erläuterten, dass Vereinbarungen zu Kündigungsausschlüssen echte „Mieterfallen“ seien, in die jährlich hunderttausende von Mietern tappen. So unterschreiben sie einen unbefristeten Mietvertrag, können aber aufgrund des vereinbarten Kündigungsausschlusses das Mietverhältnis jahrelang nicht kündigen. Es ist gut, dass der Bundesgerichtshof jetzt klare Vorgaben gemacht hat, wann und unter welchen Voraussetzungen derartige Vereinbarungen zulässig sind. Ist die Vereinbarung zum Kündigungsausschluss unwirksam, können Mieter immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.
In allen Fragen des Mietrechtes berät der Mieterbund Rüsselsheim und Umgebung e. V. seine Mitglieder. Das Büro befindet sich in Rüsselsheim in der Joseph-Haydn-Straße 1. Die Bürozeiten sind montags bis freitags von 9:00 Uhr bis 12:00 Uhr, montags zusätzlich von 18:00 Uhr bis 20:00 Uhr und mittwochs 16:00 Uhr bis 18:00 Uhr. Der Verein ist erreichbar zu den vorgenannten Zeiten unter Telefon 06142/63300, rund um die Uhr per Fax unter 06142/16776 bzw. per Email unter info@mieterbund-ruesselsheim.de.
Druckversion